Si allarga la forbice di prezzo in favore dei mutui variabili rispetto ai fissi e la decisione della Bce di giovedì scorso di fare un altro taglio di 25 centesimi del costo del denaro lascia credere che il divario sia destinato ad aumentare nei prossimi mesi. Il distacco tra Euribor a 3 mesi, parametro benchmark per l’indicizzazione dei variabili, e l’Eurirs a 20 anni, adoperato per determinare il prezzo dei fissi, oramai è di circa 70 centesimi, un gap che solo parzialmente si riflette sulle condizioni di offerta dei mutui, come risulta dalla ricognizione di mercato realizzata il 4 giugno sul portale mutuiOnline.it, che ci ha fornito i dati.
Dall’analisi dei dieci mutui standard più convenienti da 140 mila euro a 20 e 30 anni finalizzati all’acquisto di un’abitazione da 200 mila euro risulta infatti che i variabili costano in media 25 centesimi in meno dei fissi. Qui, tutte le tabelle sulle quotazioni e le offerte di mutui a tasso fisso e variabile delle banche.
I 45 centesimi che in teoria mancano nel conto sono dovuti alle condizioni di miglior favore che le banche continuano a riservare a chi sottoscrive un finanziamento fisso; nulla però assicura che continueranno su questa linea. Scendendo nel dettaglio, la media dei fissi a 20 anni si attesta al 2,99%, il Taeg al 3,23% e la rata a 776 euro, mentre per i variabili il tasso nominale è del 2,76%, quello effettivo del 2,97% e la rata comporta un vantaggio di 16 euro.
I numeri, i calcoli e il successo dei mutui «green»
Per il trentennale il fisso registra un tasso nominale medio al 3,03%, un tasso effettivo del 3,24% per una rata da 593 euro, mentre l’indicizzato si pone al 2,7% nominale e al 2,97% effettivo con un risparmio sulla rata da 20 euro al mese. I mutui che compaiono in tabella hanno come dicevamo condizioni standard. I finanziamenti per l’acquisto di abitazioni con buona o alta efficienza energetica consentono di fare interessanti risparmi sui costi anche se certo bisogna mettere in conto che l’acquisto della casa viene a costare di più nell’immediato. Nel bilancio bisogna però mettere oltre alle bollette più leggere le maggiori possibilità di rivalutazione: e il minor rischio di deprezzamento della garanzia ipotecaria è la ragione per cui le banche offrono tassi migliori.
Considerando i prodotti «green» i fissi a 20 anni sono offerti a un tasso effettivo medio del 2,89%, 34 centesimi meno dei prodotti standard e i trentennali, approfittando del fatto che l’Eurirs di periodo è più basso del ventennale, si situano al 2,85%, con uno sconto di 39 centesimi sui mutui non green. Per quanto riguarda i variabili, il tasso effettivo si ferma al 2,82%, con uno sconto che si riduce a soli 15 centesimi sui finanziamenti standard, mentre per il trentennale il tasso medio green è del 2,81%, 18 centesimi meno rispetto alle operazioni «normali». Le caratteristiche energetiche dell’immobile dato in garanzia non sono la sola discriminante. Le condizioni variano anche a seconda della presenza di clausole di flessibilità, come la possibilità di sospendere i pagamenti per un certo periodo o quella di poter effettuare un certo numero di switch fisso/variabile e viceversa durante la vita del mutuo.
Per i giovani
E dipendono anche dall’età di chi chiede il finanziamento, perché la possibilità per gli under 35 di chiedere una garanzia statale grazie al fondo pubblico gestito da Consap non solo consente per le erogazioni superiori all’80% di avere un sostanzioso sconto sulla rata. Ma quasi sempre il paracadute Consap assicura anche, in presenza dei requisiti reddituali, un via libera all’istruttoria che altrimenti sarebbe impossibile da ottenere senza fornire garanzie supplementari oltre alla casa. Qualche numero può dare meglio l’idea di quanto questi mutui siano importanti per il mercato residenziale. Se per la casa da 200mila euro a 30 anni delle nostre tabelle ipotizziamo un mutuo da 180mila euro senza garanzia Consap un fisso comporta indicativamente una rata da 830 euro, con l’intervento pubblico bastano 70 euro in meno; a tasso variabile le condizioni standard richiedono circa 810 euro al mese, con quelle garantite si scende a 730 euro. Incentivare l’acquisto dei giovani è fondamentale per il mercato immobiliare, come mostra l’ultima edizione del rapporto Agenzia Entrate Abi sul residenziale: nel 2024 il 47,4% degli acquisti è stato compiuto da under 35.