La notizia letta di per sé non sarebbe eclatante e a prima vista interessa direttamente solo i professionisti come i geometri, gli architetti o gli ingegneri che si occupano di pratiche edilizie: la Conferenza Governo, Regioni e Anci ha raggiunto un accordo sulla modulistica che recepisce in maniera esaustiva le semplificazioni del «Salva casa» (dl 69/24). Per chi ha un’abitazione da regolarizzare volendo usufruire delle favorevoli novità normative del decreto però non si tratta di una novità di poco conto perché si mettono in grado le amministrazioni comunali di valutare appieno la legittimità degli interventi e delle richieste di sanatoria sulle tolleranze costruttive, sui cambi di destinazione d’uso, e, aspetto forse principale, sul cosiddetto “stato legittimo” del manufatto per cui viene istruita la pratica. Le Regioni, che hanno competenza in materia edilizia in concorrenza con lo Stato, hanno tempo fino al prossimo 9 maggio per recepire le indicazioni dell’accordo, adeguando la modulistica e a loro volta i Comuni dovranno adeguarsi alle indicazione regionali entro il 25 maggio.
I nuovi moduli riguardano il Permesso di costruire (che tipicamente si applica alle nuove edificazione); la Scia (segnalazione certificati inizio attività) sia nelle versione ordinaria che in quella alternativa al Permesso di costruire: generalizzando, si tratta di due procedure che, si applicano alla ristrutturazioni pesanti; la Cila (Comunicazione inizio lavori) che si applica di norma alla manutenzione straordinaria per le opere che il Salva casa non ha completamente liberalizzato. Lo scopo è quello di consentire ai professionisti di comunicare, ovviamente assumendosi tutte le responsabilità anche penali sulla veridicità delle dichiarazioni, tutte le informazioni atte a rendere l’immobile legittimo o sanabile.
Partendo dalle tolleranze, i nuovi moduli permettono di indicare la percentuale delle difformità edilizie rispetto alla superficie dell’immobile.
Per gli interventi effettuati dopo il 24 maggio 2024 (data di pubblicazione del decreto 69) vale la regola precedente la normativa e cioè vengono tollerate discrepanze tra esecuzione e progetto al massimo pari al 2% (casa di 100 metri quadrati, abuso massimo due metri quadrati, per intenderci). Per gli interventi anteriori il 2% vale solo per gli immobili di superficie superiore a 500 metri quadrati; per unità da 300 a 500 metri si sale al 3%, si va al 4% per unità tra 100 e 300 metri, al 5% tra i 60 e i 100 metri e al 6% per una superficie utile fino a 60 metri.
Per quanto riguarda lo stato legittimo, con il Salva casa non è più necessario disporre di tutti i titoli abilitativi riguardanti l’immobile, ma basta indicare gli estremi dell’ultimo, perché presuppone la regolarità di tutti gli interventi anteriori: la modulistica recepisce questo aspetto del decreto come anche quello relativo alle conformità urbanistiche ed edilizie. Con la normativa precedente al Salva casa era necessario che l’immobile rispettasse la disciplina urbanistica ed edilizia in vigore durante realizzazione dello stesso e anche nel momento in cui si presenta la domanda. Con le nuove norme basta che l’immobile sia conforme alla disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione della domanda e ai requisiti prescritti dalla normativa tecnica vigente al momento della realizzazione delle opere.
Infine vengono recepite le nuove norme sui cambi di destinazione e nei moduli si deve indicare se il cambio avviene con opere o senza opere e se viene effettuato all’interno della medesima categoria funzionale. Il cambio di destinazione è sempre consentito nella stessa categoria funzionale (da esempio abitazione in B&B). ll cambio della destinazione d’uso tra le diverse categorie funzionali (residenziale, turistico-ricettiva, produttiva e direzionale e commerciale) nelle zone edificate dei Comuni è possibile quando la nuova destinazione è conforme alla forma di utilizzo prevalente nelle altre unità immobiliari presenti nell’edificio.
Per le unità immobiliari poste al primo piano fuori terra o seminterrate, i casi in cui il cambio di destinazione d’uso tra categorie funzionali diverse è regolato dalle leggi regionali. Infine nei moduli è prevista anche l’indicazione se le altezze e l’ampiezza delle superfici rispettano i parametri più favorevoli introdotti dal Salva casa: 240 cm per l’altezza (rispetto ai 270 cm della normativa previgente), 20 metri quadrati per un’abitazione destinata alla permanenza di una persona (il monolocale), 28 metri per il bilocale. I valori minimi previsti in precedenza erano rispettivamente 28 e 38 metri quadrati.
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